Un crédito hipotecario no comunicado sigue siendo un crédito con privilegio especial

Interesante Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 junio 2019. En el origen, se trata de la inscripción de una venta directa de bien hipotecado, hecha en liquidación concursal, por un valor inferior al de tasación, pero sin contar con el consentimiento del acreedor hipotecario, como impone el artículo 155.4 de la Ley Concursal (LCon). Según la administración concursal, este consentimiento no es preciso, pues en virtud del artículo 97 ha desaparecido el crédito hipotecario por no estar incluido en la lista ni haber sido ésta objeto de impugnación. El centro directivo desestima esta argumentación. En el presente caso el crédito en cuestión es un crédito hipotecario, un crédito «asegurado con garantía real inscrita en registro público» a que se refiere el artículo 86.2 LCon, y por tanto de reconocimiento forzoso o automático por parte de la administración concursal. De la doctrina del Tribunal Supremo y de la Dirección General, resulta que la circunstancia de no haber quedado incluido dicho crédito en la lista de acreedores o masa pasiva del concurso, si bien puede conllevar que el acreedor no pueda resultar satisfecho de su crédito con cargo a la masa activa del concurso, en tanto ostenta la condición de crédito concursal no concurrente, en ningún caso implica la extinción del derecho de crédito ni la pérdida de su condición de singularmente privilegiado. Un bien o derecho puede pertenecer a la masa, aunque no figure en el inventario, o pertenecer a un tercero, aunque figure en él (Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 11 de septiembre de 2015) y un bien o derecho puede estar afecto a una garantía real, aunque en el inventario no se hubiera indicado el gravamen, o tener la consideración de bien o derecho libre de cargas, aunque en dicho inventario figure como bien afecto. La consecuencia es que, si en el concurso de acreedores un bien o derecho se transmite como libre, sea por no figurar como bien o derecho afecto a pesar de estarlo, sea figurando como tal, pero incurriendo en error el administrador concursal al proceder a la enajenación a través del procedimiento concursal, la transmisión es radicalmente nula, debiendo el registrador denegar su inscripción. Es contraria a Derecho la enajenación de un bien o un derecho afecto como si el bien o el derecho estuvieran libres de cargas y gravámenes. Así resulta igualmente del artículo 92.1.º LCon. No consta en la documentación aportada que haya habido aceptación expresa por parte del acreedor hipotecario, debiendo por ello mantenerse el defecto expresado por el registrador, al no haberse cumplido los requisitos establecidos en el artículo 155.4 LCon, toda vez que el precio de la venta (270.000 euros) es inferior al precio pactado —296.910 euros— (el valor de tasación establecido en la escritura del préstamo hipotecario).