Subrogación urbanística y afección registral de cargas de urbanización

Me hago eco de dos resoluciones jurídicas de distinta procedencia y diversa doctrina. La Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León (Burgos) (contencioso, sección 1ª), 42/2018, de 9 febrero, con apoyo y cita en abundante jurisprudencia contencioso administrativa del Tribunal Supremo. Por otro lado, la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10 de enero de 2018, que se retrotrae a la doctrina de la propia Dirección General en su Resolución de 26 mayo de 2014. Como es sabido, y heredero de larga tradición, el artículo 27 de la actual Ley del Suelo recoge el conocido principio de subrogación real, merced al cual la transmisión de las fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta ley, quedando subrogado el nuevo titular en los derechos y deberes del antiguo. También es cierto que los artículos 19 y 20 del Real Decreto 1093/1997 (inscripción de actos urbanísticos) establecen que «quedan afectos al cumplimiento de la obligación de urbanizar (…) todos los titulares del dominio» y prevé una afección registral de esta obligación que figurará como carga sobre cada una de las fincas de origen y de resultado del proceso de reparcelación. Según el artículo 20 del citado Real Decreto, la afección caducará a los siete años de su fecha. No obstante, si durante su vigencia se hubiera elevado a definitiva la cuenta provisional de liquidación del proyecto de reparcelación o compensación, dicha caducidad tendrá lugar por el transcurso de dos años, a contar de la fecha de la constatación en el Registro de la Propiedad del saldo definitivo, sin que, en ningún caso, pueda el plazo exceder de siete años desde la fecha originaria de la afección.

El problema es éste. Inscritas las fincas de resultado (una vez aprobado el proyecto de reparcelación), sin que se hayan liquidado las obligaciones urbanísticas que pesan sobre los propietarios que estaban comprometidos en aquel proceso, y pasados siete años de duración sin que se haya aprobado el saldo definitivo de la cuenta de urbanización, pueden haberse inscrito sobre estas fincas de resultado otras cargas, posteriores a la aprobación del proyecto de reparcelación. Según la Dirección General, la afección se cancela, y no puede prorrogarse, como si se tratara de una anotación preventiva del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, con la consecuencia de que estos terceros que ganan rango no pueden verse afectados por las cargas urbanísticas impagadas. Según la jurisprudencia contencioso administrativa, triunfa siempre el principio de subrogación real, y estos terceros, con cancelación o no de la afección, quedan subrogados en estas obligaciones y deberes urbanísticos.

Tiene razón la Dirección General de los Registros y del Notariado. Y no tanto por la interpretación (difícil) que haya que hacer del inciso final del artículo 27.1 de la Ley del Suelo, al distinguir confusamente entre deberes urbanísticos y obligaciones o compromisos urbanísticos, cuanto porque, una vez aprobado el proyecto de equidistribución, queda «cerrada» la circulación posible de titulares de los terrenos que pueden quedar absorbidos por el sistema de compensación y sus deudas. Con la aprobación del proyecto, el sistema se extingue, la (eventual) Junta de Compensación se extingue, los titulares de derechos posteriores no son partícipes en el sistema, y, por ende, tampoco en sus deudas históricas de urbanización.