Sobre la devolución de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas situadas fuera de España

Las disposiciones de la Ley 57/1968, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas se aplican incluso si la vivienda adquirida se sitúa fuera de España. En el caso, el demandante había comprado a una empresa española varios apartamentos en una promoción inmobiliaria desarrollada por una empresa inmobiliaria brasileña en Brasil. El contrato contenía una cláusula que preveía que el incumplimiento podía «causar inmediatamente las medidas legales y necesarias previstas en la legislación brasileña». El comprador había anticipado unas cantidades a cuenta, que la vendedora había depositado en el Banco de Santander. Ante el incumplimiento de la vendedora, el actor exige a la entidad depositaria la devolución de las cantidades entregadas a cuenta incrementadas en un 6%, según lo previsto en la Ley 57/1968. La demandada alegaba que no era de aplicación la ley española por diversas razones, entre ellas, porque el contrato se había sometido a Derecho de Brasil y porque los inmuebles adquiridos no se situaban en España.

La Audiencia Provincial de Madrid resuelve que la controversia no tiene por objeto decidir la responsabilidad contractual derivada de los contratos de compraventa firmados, sino la responsabilidad de la entidad depositaria del dinero anticipado del precio por incumplimiento de los deberes a los que le obliga una norma imperativa del ordenamiento jurídico español que además es de orden público. La demandada alegaba que esa Ley solo era aplicable a viviendas construidas en territorio español, fundamentando su argumento en el espíritu y finalidad original de la normativa y en que, de acuerdo con el artículo 4 de la Ley citada, las garantías se cancelan en el momento de ser expedida la cédula de habitabilidad por la Delegación de Ministerio de la Vivienda. La Audiencia, siguiendo la línea sentada en resoluciones anteriores, no acoge estos argumentos y entiende que la normativa debe ser interpretada tomando en consideración la evolución en el desarrollo de la finalidad de la norma y la necesidad de interpretarla de acuerdo con la realidad social del tiempo actual, donde la defensa del consumidor exigida por la normativa europea se impone como tutela de oficio, y por tanto de orden público, acentuando la naturaleza imperativa de las normas.

Lo fundamental en este caso es asegurar el reintegro al comprador, especialmente si se trata de un consumidor, de las cantidades de dinero entregadas de manera anticipada como precio de la adquisición de la vivienda. La cláusula de elección de Derecho brasileño incluida en el contrato es una condición general de contratación que no supera el control de transparencia previsto en el artículo 8.1 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación (LCGC) (« 1. Serán nulas de pleno derecho las condiciones generales que contradigan en perjuicio del adherente lo dispuesto en esta Ley o en cualquier otra norma imperativa o prohibitiva, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención»). Tampoco consta en el contrato ni en la prueba practicada que se haya informado al comprador de otro modo sobre la existencia en la legislación brasileña de garantías que protejan su inversión en caso de incumplimiento de la vendedora. Incluso forzando la validez de la cláusula de sumisión a la legislación brasileña, ésta no podría comportar la elusión de una ley imperativa española, como la que se encuentra en juego en este caso.

(SAP Madrid, de 1 de marzo de 2022, ECLI:ES:APM:2022:2820).