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Repartir por sorteo el pastel del condominio indivisible ¿Tiene sentido?
3 de septiembre, 2018
Quiero traer a colación la STSJ (civil) Cataluña 61/2018, porque contempla un problema de división del condominio (en Cataluña) en el que escasamente se había reparado. En el caso en que el bien en condominio no admita la división material, deberá acudirse a lo dispuesto en el apartado 5 del artículo 552-11 CCCat. Así, se adjudicará la cosa al cotitular que tenga interés; si hubiera más de uno, al que ostente una participación mayor; en caso de igualdad de interés y de participación, por medio de la suerte y en último término, si ningún cotitular tuviese interés, se procederá a la venta del bien. El TJCat ha destacado la diferencia que existe entre esta regulación propia de la división de cosa común frente al criterio del Derecho común, que, a falta de acuerdo sobre la atribución de la cosa indivisible, remite a subasta (ordinariamente con admisión de terceros).
Se comprende que la solución catalana, para el caso de que ambos cotitulares tengan interés, con o sin igualdad de participaciones, es ordinariamente ineficiente, con independencia de si se admiten o no postores externos. Efectivamente, la atribución por medio de la suerte, como ocurrió en el caso analizado entre dos hermanas, prescinde de tener en consideración cuál de las hermanas valora más la cosa común. Dado que sus cuotas en el condominio eran iguales, el mejor procedimiento para extraer el mayor valor conjunto de la cosa era que cada una hubiera realizado una oferta (incluso una subastilla interna) por la cuota de la otra hermana. La oferta más alta se llevaría el bien entero. Éste acabaría en las manos de quien más lo valora y la hermana «perdedora» sacaría el mayor valor posible de su cuota, con un surplus respecto de lo que ella misma la valoraba. Pero puestos así, sería mejor incluso dejar participar a postores externos (¿por las normas de la subasta judicial de la LEC?: no necesariamente), porque de esta forma se puede aumentar aún más el valor total repartible, si es el externo el que más valora el inmueble. La solución del CCat no sólo reduce el valor distribuible sino que aumenta los costes terciarios, porque habrá que solicitar pericia de tercero para que fije el valor de la cosa, ya que no se quiere acudir al mercado.
Se comprende que la solución catalana, para el caso de que ambos cotitulares tengan interés, con o sin igualdad de participaciones, es ordinariamente ineficiente, con independencia de si se admiten o no postores externos. Efectivamente, la atribución por medio de la suerte, como ocurrió en el caso analizado entre dos hermanas, prescinde de tener en consideración cuál de las hermanas valora más la cosa común. Dado que sus cuotas en el condominio eran iguales, el mejor procedimiento para extraer el mayor valor conjunto de la cosa era que cada una hubiera realizado una oferta (incluso una subastilla interna) por la cuota de la otra hermana. La oferta más alta se llevaría el bien entero. Éste acabaría en las manos de quien más lo valora y la hermana «perdedora» sacaría el mayor valor posible de su cuota, con un surplus respecto de lo que ella misma la valoraba. Pero puestos así, sería mejor incluso dejar participar a postores externos (¿por las normas de la subasta judicial de la LEC?: no necesariamente), porque de esta forma se puede aumentar aún más el valor total repartible, si es el externo el que más valora el inmueble. La solución del CCat no sólo reduce el valor distribuible sino que aumenta los costes terciarios, porque habrá que solicitar pericia de tercero para que fije el valor de la cosa, ya que no se quiere acudir al mercado.
