Las derramas de urbanización post concursal son obligaciones reales y a cargo de la masa

Con carácter general, declara la sentencia 379/2014, de 15 de julio, y reitera  la sentencia 396/2014, de 21 de julio, que «las cuotas o derramas devengadas a partir de la declaración de concurso (…) tendrán la consideración de créditos contra la masa, encuadrados en el nº 10 del apartado 2 del art. 84 LC, (…) pues resultan de la obligación que nace de la ley de contribuir a los gastos de urbanización, que son, a estos efectos, créditos vencidos, líquidos y exigibles, sin perjuicio de la liquidación definitiva…». En esas mismas sentencias también se declaró que «las obligaciones derivadas de los planes de ordenación urbanística, concretamente las derivadas de la urbanización de la unidad de actuación son obligaciones de carácter real, que dan una preferencia de cobro sobre el bien afectado, por encima de cualquier otro derecho inscrito con anterioridad». Esto supone que, por ley, la obligación grava el bien afectado, al margen de si es objeto de una transmisión, ordinariamente posterior, y no coincide la condición de deudor principal y la del titular del bien gravado. El artículo 28 de los estatutos de la junta demandante no merma la garantía real que la ley reconoce a la junta para asegurar el cobro de sus derramas, sin perjuicio de que sea el transmitente quien siga haciéndose cargo de su obligación de pago.

Y, en cualquier caso, el derecho de la junta al cobro de esas derramas no tiene un origen contractual, sino legal, sin perjuicio de que el deudor haya asumido la condición de deudor de esta obligación legal como consecuencia de un contrato de transmisión de los bienes localizados en la unidad de ejecución (o los correspondientes derechos de aprovechamiento). Este contrato no transforma la obligación legal en convencional, como sostiene la sentencia recurrida. Motivo por el cual resulta de aplicación el artículo 84.2.10º de la Ley Concursal procedía reconocer el crédito de la junta, en el concurso de Martinsa Fadesa, como un crédito contra la masa, en la medida en que se trataba de una obligación de origen legal y, conforme a la jurisprudencia citada, nacida después de la declaración de concurso.