¿Hasta qué momento debe mantenerse la buena fe del adjudicatario de la finca en subasta a efectos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria? Demasiado tiempo, y aún podía ser peor

La Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 16 enero 2025 establece que la buena fe del tercero —adjudicatario—, a efectos de la aplicación del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (LH), debe apreciarse en el momento en que se consuma la adquisición. Ese momento, en una adquisición a través de un procedimiento de ejecución judicial, coincide con la expedición por el Letrado de la Administración de Justicia del testimonio del decreto de adjudicación (ex art. 673 de la Ley de Enjuiciamiento Civil —LEC—), aunque se reconoce que este criterio jurisprudencial no se desvirtúa por el hecho de que la consumación se haya producido anteriormente mediante la entrega de la posesión material del inmueble al adquirente. No se requiere el mantenimiento de la buena fe hasta la inscripción de la adquisición.

Valoración:

Quiere decirse que la buena fe (ignorancia de la ajenidad de la cosa o de los defectos en el título o en el procedimiento ejecutivo) debe mantenerse HASTA ESE MOMENTO, cosa dificilísima, porque hasta que se produzca el decreto de adjudicación necesariamente ocurrirán contingencias que revelen la realidad, que el adjudicatario no sabía al tiempo de hacer la postura. Al menos se genera un estado de duda, que podría «exigir» del adjudicatario que se echara atrás, porque algunos dicen que la duda es incompatible con la buena fe. Claro que es un absurdo que se exija a este sujeto echarse atrás cuando ya ha pagado el precio (art. 673 LEC) o imputado a su crédito. Bueno, y dentro de lo malo no es lo peor: algunos exigen que la buena fe se mantenga incólume hasta el momento en que se practica la inscripción en el Registro de la Propiedad ¡¡¡ Imposible en la práctica consumar una adquisición a non domino del artículo 34 LH.