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PUBLICACIÓN
Fiscalidad de la adquisición de inmuebles previamente arrendados a terceros con opción de compra
23 de enero, 2019
La Dirección General de Tributos, en su consulta vinculante V2506-18, de 18 de septiembre, analiza si la transmisión de un inmueble por parte de un promotor que previamente lo había arrendado con una opción de compra a otro sujeto, que finalmente no la ejercitó, ha de calificarse como primera o segunda entrega, a efectos de determinar si a tal operación le resulta aplicable el impuesto sobre el valor añadido o si, por el contrario, procedería la exacción del impuesto sobre transmisiones patrimoniales.
A esos efectos el centro directivo recuerda que, a tenor del artículo 20.Uno.22º de la Ley 37/ 1992, están exentas del impuesto sobre el valor añadido las operaciones en virtud de las cuales los promotores realicen la entrega de un inmueble después de que el mismo se haya utilizado ininterrumpidamente por un plazo igual o superior a dos años, salvo que dicha utilización se haya realizado por quien finalmente adquiera el inmueble, en cuyo caso procederá la exacción del impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Por otra parte, ha de resaltarse también el hecho de que, a tenor del apartado 23º, letra d´) del citado precepto, dicho beneficio fiscal no procederá respecto de «los arrendamientos con opción de compra de terrenos o viviendas cuya entrega estuviese sujeta y no exenta al Impuesto».
Pues bien, analizando ambos preceptos, y sobre la base de consultas vinculantes precedentes, la Dirección General de Tributos llega a las siguientes conclusiones:
-Cuando pueda deducirse con claridad que la intención de los promotores de viviendas es llevar a cabo, en última instancia, la venta, adjudicación o cesión de tales inmuebles, los contratos de arrendamiento con opción de compra que puedan formalizarse sobre los mismos estarán sujetos y no exentos del impuesto sobre el valor añadido.
-A efectos de aplicar la exención prevista en el citado artículo 20.Uno.22º, ha de tenerse en cuenta que el legislador ha hecho referencia al uso en virtud de arrendamientos sin opción de compra como presupuesto para agotar la primera entrega. Por tanto, el uso derivado de contratos de arrendamiento con opción de compra, por muy dilatados o sucesivos en el tiempo que sean, no puede considerarse nunca que agoten dicha primera entrega efectuada por el promotor.
-Así pues, por más contratos que se sucedan de arrendamiento con opción de compra, seguirá siendo de aplicación la exclusión de la letra d`) del artículo 20.Uno.23º de la Ley 37/1992.
De acuerdo con todo lo anterior, la entrega de la vivienda por el promotor vendedor a quien la adquiere después de que otro sujeto la haya utilizado como consecuencia de un arrendamiento con opción de compra finalmente no ejercitada, tiene la consideración de primera entrega sujeta y no exenta del impuesto sobre el valor añadido quedando, además, sujeta al impuesto sobre actos jurídicos documentados la escritura pública que recoja dicha adquisición.
A esos efectos el centro directivo recuerda que, a tenor del artículo 20.Uno.22º de la Ley 37/ 1992, están exentas del impuesto sobre el valor añadido las operaciones en virtud de las cuales los promotores realicen la entrega de un inmueble después de que el mismo se haya utilizado ininterrumpidamente por un plazo igual o superior a dos años, salvo que dicha utilización se haya realizado por quien finalmente adquiera el inmueble, en cuyo caso procederá la exacción del impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Por otra parte, ha de resaltarse también el hecho de que, a tenor del apartado 23º, letra d´) del citado precepto, dicho beneficio fiscal no procederá respecto de «los arrendamientos con opción de compra de terrenos o viviendas cuya entrega estuviese sujeta y no exenta al Impuesto».
Pues bien, analizando ambos preceptos, y sobre la base de consultas vinculantes precedentes, la Dirección General de Tributos llega a las siguientes conclusiones:
-Cuando pueda deducirse con claridad que la intención de los promotores de viviendas es llevar a cabo, en última instancia, la venta, adjudicación o cesión de tales inmuebles, los contratos de arrendamiento con opción de compra que puedan formalizarse sobre los mismos estarán sujetos y no exentos del impuesto sobre el valor añadido.
-A efectos de aplicar la exención prevista en el citado artículo 20.Uno.22º, ha de tenerse en cuenta que el legislador ha hecho referencia al uso en virtud de arrendamientos sin opción de compra como presupuesto para agotar la primera entrega. Por tanto, el uso derivado de contratos de arrendamiento con opción de compra, por muy dilatados o sucesivos en el tiempo que sean, no puede considerarse nunca que agoten dicha primera entrega efectuada por el promotor.
-Así pues, por más contratos que se sucedan de arrendamiento con opción de compra, seguirá siendo de aplicación la exclusión de la letra d`) del artículo 20.Uno.23º de la Ley 37/1992.
De acuerdo con todo lo anterior, la entrega de la vivienda por el promotor vendedor a quien la adquiere después de que otro sujeto la haya utilizado como consecuencia de un arrendamiento con opción de compra finalmente no ejercitada, tiene la consideración de primera entrega sujeta y no exenta del impuesto sobre el valor añadido quedando, además, sujeta al impuesto sobre actos jurídicos documentados la escritura pública que recoja dicha adquisición.
