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PUBLICACIÓN
De nuevo sobre la «legitimación» del presidente de la comunidad de propietarios para el ejercicio de acciones
22 de noviembre, 2018
El problema que planteo en esta nota es el siguiente: frente a la demanda de reclamación de cantidad por determinadas obras ejercitada por una comunidad de propietarios, los demandados, copropietarios disidentes, oponen la falta de legitimación activa del presidente por no ser propietario y por no haber sido autorizado por acuerdo de la junta para instar el procedimiento judicial. La sentencia del Tribunal Supremo (TS) 543/2018, de 3 de octubre (RJ 2018/4236) examina ambas cuestiones y establece la siguiente doctrina:
1) No se trata de un problema de legitimación, que corresponde a la comunidad a pesar de ser un ente sin personalidad, sino de representación, que la ostenta el presidente (art. 13.3 Ley de Propiedad Horizontal [LPH], en relación con el art. 7.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). La STS 383/2017, de 16 de junio (RJ 20172878), trayendo a colación la doctrina contenida en la STS de 23 de abril de 2013, precisa el alcance de la primera (la legitimación de la comunidad): «(…) las comunidades de propietarios, con la representación conferida legalmente a los respectivos presidentes, ex artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, gozan de legitimación para demandar la reparación de los daños causados tanto a los elementos comunes como a los privativos del inmueble y no puede hacerse por los extraños discriminación en punto a si los distintos elementos objetivos son de titularidad dominical privada o común…».
2) El presidente que ostenta la representación «será nombrado entre los propietarios» (art. 13.2 LPH). Pero el incumplimiento de tal requisito en el caso resuelto por la sentencia no afecta a la legitimación, sino a la representación; los demandados pudieron impugnar el nombramiento en cualquier momento, antes del proceso o denunciando en él la defectuosa representación de la comunidad, y no lo hicieron, sino que se limitaron a oponer la falta de legitimación, que —insisto— corresponde a la comunidad.
3) El artículo 13.3 LPH, conforme al cual el presidente «ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten», no supone que la tenga para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo: aunque la Ley únicamente exige que cuente con acuerdo expreso previo para el ejercicio de determinadas acciones (de cesación de actividades prohibidas por los estatutos, art. 7.2 LPH, y de reclamación de cuotas impagadas, art. 21 LPH), la jurisprudencia ha generalizado tal exigencia. No obstante, esa misma jurisprudencia la interpreta de manera flexible. A juicio de la STS 422/2016, de 24 de junio (RJ 2016/3712), basta que la autorización para el ejercicio de acciones se deduzca de manera razonable de los acuerdos adoptados: en el caso por ella resuelto, dado el desarrollo de la junta, en la que por mayoría no se aprobó el cierre de las terrazas y se acordó que la comunidad ejercitara las acciones legales pertinentes en caso contrario, ha de entenderse suficientemente cumplido el requisito de la autorización expresa al presidente de la comunidad para demandar.
Y dentro de esta interpretación flexible hay que situar la doctrina de la sentencia ahora analizada, conforme a la cual es suficiente que el presidente cuente con el consentimiento de los propietarios afectados, aunque no exista un acuerdo formal, porque «la exigencia de un acuerdo expreso de la junta se dirige a impedir que la voluntad personal de quien actúa como presidente vincule a la comunidad». Y ello aunque tal consentimiento se produzca dentro del proceso, porque «la falta de acreditación de la representación, como dijo la citada sentencia 52/2017, de 27 de enero, es subsanable mediante ratificación de los interesados, como sucedió en el presente caso», en el que, además, reiteraron tal ratificación mediante declaración testifical en el acto del juicio.
1) No se trata de un problema de legitimación, que corresponde a la comunidad a pesar de ser un ente sin personalidad, sino de representación, que la ostenta el presidente (art. 13.3 Ley de Propiedad Horizontal [LPH], en relación con el art. 7.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). La STS 383/2017, de 16 de junio (RJ 20172878), trayendo a colación la doctrina contenida en la STS de 23 de abril de 2013, precisa el alcance de la primera (la legitimación de la comunidad): «(…) las comunidades de propietarios, con la representación conferida legalmente a los respectivos presidentes, ex artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, gozan de legitimación para demandar la reparación de los daños causados tanto a los elementos comunes como a los privativos del inmueble y no puede hacerse por los extraños discriminación en punto a si los distintos elementos objetivos son de titularidad dominical privada o común…».
2) El presidente que ostenta la representación «será nombrado entre los propietarios» (art. 13.2 LPH). Pero el incumplimiento de tal requisito en el caso resuelto por la sentencia no afecta a la legitimación, sino a la representación; los demandados pudieron impugnar el nombramiento en cualquier momento, antes del proceso o denunciando en él la defectuosa representación de la comunidad, y no lo hicieron, sino que se limitaron a oponer la falta de legitimación, que —insisto— corresponde a la comunidad.
3) El artículo 13.3 LPH, conforme al cual el presidente «ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten», no supone que la tenga para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo: aunque la Ley únicamente exige que cuente con acuerdo expreso previo para el ejercicio de determinadas acciones (de cesación de actividades prohibidas por los estatutos, art. 7.2 LPH, y de reclamación de cuotas impagadas, art. 21 LPH), la jurisprudencia ha generalizado tal exigencia. No obstante, esa misma jurisprudencia la interpreta de manera flexible. A juicio de la STS 422/2016, de 24 de junio (RJ 2016/3712), basta que la autorización para el ejercicio de acciones se deduzca de manera razonable de los acuerdos adoptados: en el caso por ella resuelto, dado el desarrollo de la junta, en la que por mayoría no se aprobó el cierre de las terrazas y se acordó que la comunidad ejercitara las acciones legales pertinentes en caso contrario, ha de entenderse suficientemente cumplido el requisito de la autorización expresa al presidente de la comunidad para demandar.
Y dentro de esta interpretación flexible hay que situar la doctrina de la sentencia ahora analizada, conforme a la cual es suficiente que el presidente cuente con el consentimiento de los propietarios afectados, aunque no exista un acuerdo formal, porque «la exigencia de un acuerdo expreso de la junta se dirige a impedir que la voluntad personal de quien actúa como presidente vincule a la comunidad». Y ello aunque tal consentimiento se produzca dentro del proceso, porque «la falta de acreditación de la representación, como dijo la citada sentencia 52/2017, de 27 de enero, es subsanable mediante ratificación de los interesados, como sucedió en el presente caso», en el que, además, reiteraron tal ratificación mediante declaración testifical en el acto del juicio.
