Cuidado al adquirir viviendas para destinarlas a alquiler turístico: no te basta consultar el Registro de la Propiedad

Resolución de 27 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Con amparo en la regla excepcional del artículo 17.12 de la Ley sobre propiedad horizontal, se aprueba por mayoría de 3/5 una modificación de estatutos de la comunidad, para «prohibir absolutamente» la comercialización de las viviendas como pisos turísticos. Es el caso que antes de que cursara asiento de presentación el título público de modificación de estatutos, algunas viviendas se habían enajenado a terceros, en el tiempo intermedio entre la toma del acuerdo y la inscripción de la novación estatutaria. De manera que estos propietarios deberían estar protegidos por la fe pública registral, siéndole inoponibles tales acuerdos salvo consentimiento propio. Esta era la doctrina existente hasta el presente sobre este extremo.

Ahora, la Dirección General rechaza la calificación negativa del registrador y ordena la inscripción de la modificación estatutaria, con el siguiente argumento. Lo que ocurre en el presente caso es que, al tratarse de un acuerdo para el que la Ley sobre propiedad horizontal no exige unanimidad sino únicamente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, es evidente que, habiendo sido consentido por propietarios cuyas cuotas representan más de ese porcentaje, debe entenderse que el acuerdo será inscribible aunque no haya sido aprobado por los restantes propietarios, incluidos los que hayan adquirido elementos privativos con posterioridad a la adopción de tal acuerdo por la junta de propietarios.

Comentario:

Esta doctrina tiene poco sentido. Primero, habría que comprobar que la salida y entrada de propietarios no rompe la proporción de 3/5 al momento de aprobarse el acuerdo. La Dirección General parece dar por supuesto que los que votaron a favor de la prohibición no estaban en el caso de haber vendido sus viviendas en el entretanto, y que la mayoría se mantenía, a pesar de la entrada de nuevos vecinos. Segundo, más allá de la anterior consideración, hay que considerar que el propietario protegido por la fe pública registral debe ser tratado corporativamente como si hubiese sido un propietario con derecho a voto en el tiempo relevante. Hasta ahora no se han encontrado aplicaciones judiciales de que la regla de prueba de resistencia de los acuerdos colectivos sirva para confirmar ex post la validez de un acuerdo que se toma con la preterición de miembros del colectivo que debían haber votado. Por la misma regla, tampoco será preciso convocarlos para la próxima.