¿Cuándo prescribe la acción de responsabilidad del promotor contra el arquitecto y aparejador por defectos en la obra?

Según la Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 29 de abril de 2022, las reclamaciones nacidas de contrato prescriben a los cinco años de conformidad con el artículo 1964 del Código Civil (CC) y no en los plazos de garantía y prescripción de los artículos 17 y 18 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), que no se aplican a la responsabilidad que nace de contrato. Pero la cuestión no es tan fácil. El artículo 17 LOE establece «plazos de garantía» de diez, tres y un año según el tipo de defecto (las antiguas «ruina», «ruina funcional» y los «defectos de acabado»). Si el defecto se manifiesta en ese tiempo, el legitimado dispone del plazo de prescripción que le concede el artículo 18 LOE (dos años). En el Código Civil no hay esta duplicidad de plazos. Si no se aplica la LOE ¿quiere decirse que el defecto puede producirse en cualquier tiempo y luego corre el plazo de prescripción del artículo 1964 CC, o que el defecto tiene que producirse en el plazo de 6 meses del artículo 1490 CC y luego se aplica la prescripción del artículo 1964 o, finalmente, que no hay plazo de garantía alguno y la prescripción empieza a contar desde la entrega de la obra? Las tres soluciones son malas. Es mucho más racional aplicar los plazos del artículo 17 LOE, si la falta de conformidad se corresponde con alguno de los defectos regulados en la citada Ley. Y si es así, la prescripción del artículo 18 también se impone, porque su apartado segundo regula una prescripción —de acción de regreso— contractual, y no por eso la somete a la prescripción del artículo 1964 CC. Finalmente, no olvidemos que la acción de responsabilidad del adquirente inmobiliario contra el promotor siempre es contractual, si se trata de primer adquirente; pero está sometida a la LOE, para bien o para mal.