Concurso de la inmobiliaria promotora y situación concursal de los contratos de compraventa de vivienda con precio adelantado

El supuesto y el motivo de dudar
La «quiebra del ladrillo» es ya bien conocida en España para que sea preciso hacer prolegómenos para su presentación. En los medios económicos se destaca especialmente el apalancamiento financiero que ha dado lugar a las enormes crisis de las entidades promotoras y la posición de los bancos y cajas ante la difícil perspectiva de tener que refinanciar la deuda o enfrentarse a un negro horizonte de impago definitivo. Menos atención se presta a la posición concursal de los adquirentes (consumidores normalmente) de viviendas con entrega aplazada, que han adelantado cantidades a cuenta (avaladas o no avaladas, a pesar de la obligación legal de prestar este aval) y son sorprendidos por el concurso del vendedor en un tiempo que media desde la firma del contrato privado (compraventa, arras, promesa de venta, señal: la terminología no nos debe llevar a confusión ni a proponer artificiosos constructor ni distinciones) y la convenida o proyectada o real entrega y escrituración de la vivienda. ¿Cuál es la posición concursal de estos acreedores?A mí nunca me ha cabido duda de la respuesta, pero ello bien puede deberse a que no me he enfrentado a la cuestión con la debida profundidad o adecuación de juicio. Y digo esto porque recientemente me ha sorprendido escuchar a dos prestigiosos magistrados de la jurisdicción concursal expresar opiniones tan dispares entre ellos como, a la vez, contrarias a lo que yo consideraba como inconcuso. Según uno de ellos, el crédito concursal del desesperado comprador no importa más que la cantidad entregada a cuenta por anticipado, dado que el concurso actuaría como una causa de resolución de las expectativas futuras, dejando reducido el interés económico protegible del vendedor a esta cantidad (más intereses, como crédito subordinado). Según otro, el contrato en cuestión no es un contrato bilateral pendiente de cumplimiento por ambas partes, ya que el comprador ha cumplido todo lo que le competía, al entregar la cantidad adelantada. Supongo que esto último se dice bajo la representación de que tales vendedores tienen el derecho a retirarse de la compraventa en cuestión mediante la renuncia a las cantidades entregadas, que se pierden en concepto de arras penitenciales (art. 1454 CC).