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Acuerdos para formalizar el título constitutivo de una previa comunidad horizontal de hecho: mayorías y licencia administrativa
30 de julio, 2021
Resolución de 5 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
En una comunidad horizontal preexistente de facto, en una situación que consistía en una previa asociación de propietarios, la formalización del título constitutivo, para constituirse como comunidad de propietarios en términos legales, no requiere unanimidad de los integrantes, acogiendo la doctrina de la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de enero de 2020. Pero sí requiere de una autorización administrativa urbanística previa a la constitución del régimen, porque las dos excepciones que al respecto establece el artículo 26.6 de la Ley del Suelo presuponen un complejo inmobiliario que ha sido previamente constituido y subordinado a una licencia.
Comentario:
Las dos reglas establecidas por la Dirección General parecen acomodadas a la Ley. Pero la primera, que procede de la mencionada Sentencia del Tribunal Supremo de 2020, es cuestionable en sus consecuencias. Porque si el título constitutivo no requiere unanimidad porque preexistía una comunidad de hecho, ¿entonces qué tipo de mayoría requiere el acuerdo en cuestión? Porque no existe en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal un nicho específico para estos supuestos fuera del de la unanimidad. Y puestos en ello, tendríamos que reconducir el supuesto a la hipótesis residual de acuerdo simplemente mayoritario de los presentes en segunda convocatoria. Es decir, no existe razón para no exigir unanimidad si se va a exigir luego otro tipo de mayoría. Porque con unanimidad o mayoría, puede darse el caso de que no exista acuerdo, cosa muy posible si en el titulo formal se han de establecer cuotas y reglas estatutarias. Y no es practicable sostener que la formalización del título constitutivo no requiera acuerdo de ningún tipo.
En una comunidad horizontal preexistente de facto, en una situación que consistía en una previa asociación de propietarios, la formalización del título constitutivo, para constituirse como comunidad de propietarios en términos legales, no requiere unanimidad de los integrantes, acogiendo la doctrina de la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de enero de 2020. Pero sí requiere de una autorización administrativa urbanística previa a la constitución del régimen, porque las dos excepciones que al respecto establece el artículo 26.6 de la Ley del Suelo presuponen un complejo inmobiliario que ha sido previamente constituido y subordinado a una licencia.
Comentario:
Las dos reglas establecidas por la Dirección General parecen acomodadas a la Ley. Pero la primera, que procede de la mencionada Sentencia del Tribunal Supremo de 2020, es cuestionable en sus consecuencias. Porque si el título constitutivo no requiere unanimidad porque preexistía una comunidad de hecho, ¿entonces qué tipo de mayoría requiere el acuerdo en cuestión? Porque no existe en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal un nicho específico para estos supuestos fuera del de la unanimidad. Y puestos en ello, tendríamos que reconducir el supuesto a la hipótesis residual de acuerdo simplemente mayoritario de los presentes en segunda convocatoria. Es decir, no existe razón para no exigir unanimidad si se va a exigir luego otro tipo de mayoría. Porque con unanimidad o mayoría, puede darse el caso de que no exista acuerdo, cosa muy posible si en el titulo formal se han de establecer cuotas y reglas estatutarias. Y no es practicable sostener que la formalización del título constitutivo no requiera acuerdo de ningún tipo.
