Sobre la acumulación de ejecuciones de hipotecas que gravan partes indivisas del mismo inmueble
29 de mayo, 2025
1. Los párrafos primero y segundo del artículo 555 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) admiten la acumulación de procesos pendientes entre el mismo acreedor ejecutante y el mismo deudor ejecutado (párr. 1º) y de los que se sigan por varios ejecutantes frente al mismo ejecutado (párr. 2º). Pero cuando la ejecución se dirija exclusivamente sobre bienes especialmente hipotecados, «sólo podrá acordarse la acumulación a otros procesos de ejecución cuando estos últimos se sigan para hacer efectiva otras garantías hipotecarias sobre los mismos bienes». Nada dice el precepto de la posibilidad de acumular inicialmente las acciones ejecutivas en tales casos, pero tal supuesto es admitido por la jurisprudencia.
2. En el supuesto resuelto por la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 10 de marzo de 2025 (BOE nº 82, de 4 de abril de 2025) se plantea si es posible la acumulación, en un mismo proceso, de la ejecución de dos hipotecas constituidas en garantía de dos obligaciones distintas y a favor de dos acreedores también diferentes, cuando las hipotecas gravan cada una la mitad indivisa del mismo inmueble y hay identidad de deudor ejecutado.
El registrador había calificado negativamente la inscripción del mandamiento de adjudicación a ambos acreedores de la finca (unitaria) y de cancelación de las dos hipotecas y de las cargas posteriores con base en un doble fundamento:
a) No es posible la ejecución en el mismo procedimiento de dos hipotecas distintas en garantía de obligaciones diversas a favor de distintos acreedores que recaen sobre objetos diversos. Y conforme al artículo 217 del Reglamento Hipotecario, las participaciones indivisas de una finca o derecho son, a falta de pacto expreso entre las partes, objeto independiente de las hipotecas.
b) En todo caso, no es posible la inscripción dado que el procedimiento, teniendo por objeto la ejecución de dos hipotecas distintas recayentes cada una sobre cada mitad indivisa, se ha realizado sobre la finca como un todo y no sobre cada una de las mitades indivisas, sacándose a subasta unitariamente la totalidad de la finca y por el valor correspondiente a la suma de los tipos de subasta fijados para cada mitad indivisa de aquélla y siendo la finca objeto de adjudicación por mitad, sin que se haya producido la subasta independiente de cada uno de los objetos hipotecados.
3. Interpuesto recurso frente a la calificación, la Dirección General lo estima, rechazando los dos argumentos del registrador:
a) Aunque es cierto que, como se infiere del artículo 217 del Reglamento Hipotecario, las participaciones indivisas de una finca o derecho son, a falta de pacto expreso entre las partes, objeto independiente de las hipotecas, también lo es «que precisamente esa posibilidad de exclusión de la necesidad de distribución de la responsabilidad hipotecaria por el simple acuerdo de acreedor y deudor, lo cual suele ocurrir, pone de manifiesto una predisposición legal a la consideración de la finca como unidad a efectos de ejecución, precisamente porque en caso de ejecutarse separadamente ambas hipotecas, que recaen sobre cuotas indivisas del dominio en procedimientos distintos, se perjudicaría innecesariamente al deudor, y la posibilidad de su inclusión en el supuesto de admisión de acumulación de ejecuciones hipotecarias del artículo 555.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil».
b) Tampoco la segunda objeción del registrador es admisible si las deudas garantizadas corresponden a distintas obligaciones con la misma cobertura hipotecaria, con identidad de deudor y con los mismos tipos de interés, plazo y demás cláusulas financieras. No será posible la acumulación en el caso de que las cláusulas financieras pactadas difieran en cada hipoteca (vid. Resolución de 5 de marzo de 2020); «debe tenerse en cuenta que las condiciones financieras de cada obligación garantizada van a determinar la extensión objetiva de la hipoteca que la garantiza, porque ésta tiene que ser coherente con los términos definitorios de aquella, siendo además posible que la responsabilidad hipotecaria por los distintos conceptos accesorios garantizados (intereses ordinarios, intereses moratorios o costas) se haya estructurado de distinta forma (número de años, tipo máximo, etc.), lo que determinará una distinta forma de imputar el precio del remate».
En definitiva, «la acumulación de la ejecución hipotecaria será posible cuando concurran las siguientes circunstancias: que se esté ante el mismo acreedor ejecutante y el mismo deudor ejecutado, o cuando siendo el mismo deudor ejecutado lo pida cualquiera de los ejecutantes que pueden ser distintos y en garantía de distintas obligaciones, cuando el letrado de la Administración de Justicia competente lo considera más conveniente para la satisfacción de todos los acreedores ejecutantes; siempre que en ambos casos las ejecuciones se sigan respecto del mismo bien hipotecado». En tales supuestos, continúa la Resolución, «de ejecutarse las hipotecas en procedimientos distintos, se perjudicaría innecesariamente al deudor que respondería de las costas de ambos procedimientos, dado además que la subasta que se realice en el procedimiento de ejecución de la hipoteca preferente hará que carezca de sentido el segundo al quedar sometido a las resultas de aquel. Así mismo la reducción de costas redundará en beneficio de posteriores titulares de cargas pues implica un correlativo aumento, en su caso, del remanente».
